Analiză Daniel Udrescu: Deficiențe legislative identificate și propuneri de corectare a regimului fiscal al proprietății imobiliare

1.Transformarea impozitului pe proprietate din impozit patrimonial în impozit pe utilizare

Act criticat:
Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, modificată prin Legea nr. 141/2025, Legea nr. 239/2025 și OUG nr. 89/2025.

Deficiență:
Impozitul pe proprietate nu mai este determinat exclusiv de existența bunului, ci de modul de utilizare și de identitatea utilizatorului.

Efect:
Se suprapun impozitarea patrimoniului și impozitarea activității economice.

Recomandare:
Revenirea la principiul conform căruia impozitul pe proprietate trebuie calculat exclusiv în funcție de caracteristicile bunului.

2.Discriminarea între persoana fizică și persoana juridică

Deficiență:
Același imobil este tratat fiscal diferit exclusiv în funcție de forma juridică a proprietarului.

Efect:
Încălcarea principiului egalității fiscale.

Recomandare:
Instituirea unui regim unitar pentru proprietăți identice utilizate identic.

3.Reîncadrarea clădirilor în funcție de chiriaș

Deficiență:
Același apartament poate fi considerat rezidențial sau nerezidențial exclusiv în funcție de identitatea chiriașului.

Efect:
Creșteri artificiale de până la 10 ori ale impozitului local.

Recomandare:
Clasificarea să fie determinată exclusiv de destinația și caracteristicile construcției.

4.Dubla impunere economică a proprietății

Deficiență:
Proprietarul suportă simultan impozit pe proprietate și impozit pe veniturile generate de aceeași proprietate.

Efect:
Supraimpozitarea aceleiași capacități economice.

Recomandare:
Introducerea unor mecanisme de credit fiscal sau deducere.

5.Tripla impunere în cazul persoanelor fizice

Deficiență:
Impozit pe proprietate + impozit pe chirie + contribuții sociale.

Efect:
Reducerea rentabilității investițiilor rezidențiale.

Recomandare:
Eliminarea contribuțiilor sociale pentru veniturile exclusiv patrimoniale sau introducerea deductibilității reale.

6.Lipsa deductibilității cheltuielilor reale

Deficiență:
Persoanele fizice nu pot deduce costurile efective de exploatare.

Efect:
Impozitarea unui venit brut și nu a unui venit real.

Recomandare:
Reintroducerea sistemului de cheltuieli reale.

7.Penalizarea investițiilor rezidențiale

Deficiență:
Investitorii imobiliari persoane fizice sunt dezavantajați comparativ cu societățile comerciale.

Efect:
Distorsionarea pieței imobiliare.

Recomandare:
Neutralitate fiscală între formele de deținere.

8.Lipsa neutralității fiscale

Deficiență:
Forma juridică produce efecte fiscale mai importante decât activitatea economică propriu-zisă.

Efect:
Arbitraj fiscal și migrarea artificială către structuri societare.

Recomandare:
Impozitarea să urmărească realitatea economică și nu forma juridică.

9.Încălcarea principiului capacității contributive

Deficiență:
Sarcina fiscală este stabilită fără raportare la profitabilitatea reală a activului.

Efect:
Impozitarea unor contribuabili care înregistrează pierderi economice.

Recomandare:
Corelarea sarcinii fiscale cu venitul net efectiv.

10.Lipsa predictibilității fiscale

Deficiență:
Modificări succesive prin OUG și legi adoptate într-un interval foarte scurt.

Efect:
Imposibilitatea planificării investițiilor pe termen lung.

Recomandare:
Introducerea unui moratoriu legislativ de minimum 5 ani pentru regimul fiscal al proprietății.

11.Încălcarea principiului securității juridice

Deficiență:
Contribuabilii nu pot anticipa nivelul viitor al obligațiilor fiscale.

Efect:
Creșterea riscului investițional.

Recomandare:
Stabilirea unor formule clare și predictibile de calcul.

12.Vulnerabilitate constituțională

Acte criticate:
Legea nr. 227/2015, Legea nr. 141/2025, Legea nr. 239/2025 și OUG nr. 89/2025.

Deficiență:
Diferențele de tratament fiscal nu sunt fundamentate pe criterii obiective privind bunul.

Efect:
Posibilă încălcare a art. 16, art. 44 și art. 56 din Constituția României.

Recomandare:
Reanalizarea întregului sistem de impozitare a proprietății prin prisma principiilor constituționale ale egalității, protecției proprietății private și justei așezări a sarcinilor fiscale.

CONCLUZIE GENERALĂ

Modificările fiscale aplicabile începând cu anul 2026 au deplasat centrul de greutate al impozitării de la proprietate către utilizarea proprietății și către identitatea utilizatorului. Această abordare generează suprapuneri fiscale, discriminări între contribuabili aflați în situații economice similare, pierderea neutralității fiscale și apariția unor vulnerabilități constituționale semnificative. Se recomandă revizuirea integrală a regimului fiscal al proprietății imobiliare prin revenirea la principiul potrivit căruia proprietatea trebuie impozitată ca proprietate, iar activitatea economică trebuie impozitată ca activitate economică, fără suprapuneri și fără dublări artificiale de sarcină fiscală.